Immobilienrechner – Digi-Finance
Immobilienrechner

Kapitalanlage · Mietrendite · Steueroptimierung – Österreich

Digi-Finance
Kaufpreis & Finanzierung
€
€
10,0 %
€
3,5 %
25 J
€
Mieteinnahmen
€
5 %
Laufende Kosten / Monat
€
€
€
Wertsteigerung
2,0 %
Hinweis: Historischer Durchschnitt in Österreich ca. 2–4 % p.a. Die Wertsteigerung fließt in die Gesamt-EK-Rendite ein, ist aber nicht garantiert.
Steuer-Grunddaten
80 %
Hinweis: Nur der Gebäudeanteil (nicht Grund & Boden) ist abschreibbar. Bei Wohnungen liegt er typisch bei 70–85 %.
Cashflow (vor Steuer)
Monatl. Cashflow
–
nach Rate + Kosten
Effektive Miete − Kreditrate − lfd. Kosten
Tilgung / Monat
–
Vermögensaufbau
Rate − Zinsanteil (Jahr 1 Ø)
Wertsteigerung / Mo.
–
auf Kaufpreis p.a.
Kaufpreis × Wertsteigerung % ÷ 12
Netto-Mietrendite
–
auf Kaufpreis p.a.
(Effektive Jahresmiete − Jahreskosten) ÷ Kaufpreis × 100
EK-Rendite (Cashflow)
–
nur Cashflow auf EK p.a.
Cashflow × 12 ÷ Eigenkapital × 100
Gesamt-EK-Rendite (Total Return)
Gesamt-EK-Rendite
–
inkl. aller Faktoren p.a.
(CF + Tilgung + Wertstg. + AfA-Effekt) × 12 ÷ EK × 100
Break-even (EK)
–
nur aus Cashflow
EK ÷ (Cashflow × 12)
Break-even (Total)
–
inkl. Tilgung + Wertstg.
EK ÷ (CF + Tilg. + Wertstg. + AfA) × 12
Gesamtnutzen / Mo.
–
alle Faktoren summiert
CF + Tilgung + Wertstg./Mo. + AfA-Effekt/Mo.
Total Return erklärt: Neben dem monatlichen Cashflow baust du durch Tilgung Eigenkapital auf, profitierst von der Immobilienwertsteigerung und sparst Steuern durch die AfA. Erst die Summe aller vier Faktoren ergibt das vollständige Bild deiner Investition.
Einnahmen vs. Ausgaben & Risiko
Einnahmen vs. Ausgaben
––
Risikobewertung
–
–
–
–
–
Steuerrechnung (jährlich)
Kaltmiete netto (effektiv)–
− AfA (1,5 % Gebäude)–
− Kreditzinsen (Jahr 1)–
− Betriebskosten–
− Instandhaltung–
− Verwaltung–
= Steuerpfl. Überschuss–
Steuereffekt
Grenzsteuersatz–
Steuerlast auf Überschuss–
Steuerersparnis (AfA + Zinsen)–
Nettoeffekt / Jahr–
Cashflow nach Steuer
CF vor Steuer
–
/Monat
Effektive Miete − Rate − lfd. Kosten
Steuer/Monat
–
+/− Effekt
Steuerpfl. Überschuss × Steuersatz ÷ 12
CF nach Steuer
–
/Monat
CF vor Steuer − monatl. Steuerlast
EK-Rendite nach Steuer
–
nur Cashflow auf EK p.a.
CF nach Steuer × 12 ÷ EK × 100
Gesamt-EK-Rendite netto
–
Total Return nach Steuer p.a.
(CF netto + Tilg. + Wertstg.) × 12 ÷ EK × 100
AfA-Details
Kaufpreis–
Gebäudeanteil (80 %)–
AfA-Satz (gesetzlich §16 EStG)1,5 % p.a.
AfA jährlich–
AfA monatlich–
Steuerersparnis durch AfA/Mo.–
Was ist AfA? Du schreibst jährlich 1,5 % des Gebäudewerts steuerlich ab – ohne Geldabfluss. Das senkt deinen steuerpflichtigen Überschuss. Die daraus resultierende Steuerersparnis verbessert deine reale Rendite.
Alle Berechnungen sind unverbindliche Näherungswerte ohne Gewähr. Keine Steuer- oder Anlageberatung – bitte konsultiere einen Steuerberater für deine individuelle Situation.
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